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抵押的房子被出租了怎么办？
前言
随着法律意识的增强，为了保障债权能够充分实现，多数债权人选择在债权上设立抵押权；与此同时在社会生活中，基于成本的考虑，租赁关系也是广泛存在；那当抵押权和租赁权同时存在时，该如何处理这两者之间的关系呢？在民法上有一个重要的规则——买卖不破租赁，这是立法者在制定法律时对买卖和租赁两种重叠的法律效果做出的一种利益选择。那么除了因买卖所有权发生变动的情形外，抵押权是否也可以类推适用该规则呢？
法律规定
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该条文是买卖不破租赁规则的理论来源。抵押权是担保物权的一种，所有权和担保物权同属于物权，那么当租赁权和抵押权冲突时，该规则是否可以类推适用呢？在标的物上，如果租赁权和抵押权同时存在，当要实现抵押权如对标的物进行强制拍卖时，租赁权又应该如何处理呢？下面一一进行讨论：
一、租赁权先于抵押权
当租赁权在先，抵押权在后，即先租后抵时：《担保法》第48条规定：“【抵押权对抵押物上已存在的租赁权的效力】 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《物权法》第190条规定：“【抵押权和租赁权关系】 订立抵押合同前财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”。
由此可看出，在先的租赁权可以对抗在后的抵押权，承租人的租赁权可以在抵押权实现后对抗受让人，租赁合同在有效期内继续有效，该情况可以类推适用买卖不破租赁规则。
二、抵押权先于租赁权
当抵押权在先，租赁权在后，即先抵后租时：最高人民法院《关于使用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》在第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”；《物权法》在其第190条规定：“【抵押权和租赁权关系】 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己经登记的抵押权”。
由此可看出，在后的租赁权不能对抗在先的抵押权，该情况不能类推适用买卖不破租赁规则。但从上可以看出，《物权法》和司法解释的规定略有不同，《物权法》强调租赁关系不得对抗“登记”了的抵押权，而司法解释没有对抵押权做出登记的要求，两者适用上稍有冲突，那么在司法实践中抵押权在先未经登记是否可以对抗租赁权就可能会引起争议。
三、强制拍卖
谈到抵押权，就一定会想到抵押权的实现。抵押权的实现有多种方式，强制拍卖是抵押权实现的方式之一；为了实现抵押权而将抵押物进行强制拍卖时，如果抵押物上还存在租赁权，该如何处理呢？
我国在最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条中规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。
据此可看出，如果租赁权和抵押权同时存在，当要对抵押物进行强制拍卖时，不受该抵押物上先存在的租赁权的约束；即虽然拍卖抵押物所有权不能消灭该先于抵押物存在的租赁权，但同时在先的租赁权亦不能阻止抵押物所有权变动。但是如果抵押权在先，租赁权对在先的抵押权的实现有影响的，应先“除去租赁权”再进行拍卖、变卖，抵押权人可以借此实现自己的抵押权。
四、承租人的权利
当抵押权人实现了抵押权后，承租人该如何自处呢？在先租后抵的情况下，租赁权可以对抗抵押权，承租人可以依据租赁合同行使其合法权利；在先抵后租的情况下，当租赁权不能对抗抵押权时，承租人有何权利呢？
担保法司法解释规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”。这一规定较为简单，使得在现实生活中承租人想要通过法律维护其权益则较为麻烦。拿住房问题来说，如果抵押权实现，受让人立即要求承租人返还房屋，则对善意的承租人来说并不公平，因为承租人对拍卖等措施的实施可能难以知晓其日期，并且寻找其他的出租房也需要一定时间，在其返还承租房屋但又未找到新的出租房期间可能花费较大，事后向抵押人索赔可能因为成本以及举证等多方面原因导致承租人放弃通过法律维护自己的权益，容易引起纠纷。对于其他财产道理也与住房相类似，在此不一一列举说明。
由于法律规定不完善，同时因为怕承担风险且抵押权实现后较为麻烦，也会导致人们不想去承租带有抵押权的财产，这不利于社会经济的发展。笔者认为对于这种情况，我国法律可以提前通知承租人对标的物采取措施的时间，给其充分准备时间，或者也可借鉴日本法律对不能对抗抵押权的租借人给予6个月的缓期返还期。这样有利于维护社会秩序，也可以减少未书面告知承租人的抵押人的损失。并且，对于先租后抵的情况，也可以书面告知买受人抵押物的出租情况，给买受人一个选择权。
笔者建议
为了避免后续产生纠纷，在签订租赁协议时，有必要事先了解租赁物是否已被抵押；介于抵押并不一定进行登记，承租人对此难以查实，承租人可以通过和出租人在租赁合同中约定租赁物并未抵押同时约定相应违约责任的方式来保护承租人的合法权益。当然，在签订抵押协议时，抵押权人也有必要对抵押物上是否存在租赁关系以及租期的长短进行了解；为了以后可以更好的行使抵押权，抵押权人可以通过事先与抵押人约定存在租赁关系的处理方法及相应违约责任的方式来保障自己的权利。
责任编辑：陈恒安
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